Prawie połowa z 30 największych chińskich deweloperów naruszyła co najmniej jeden z niedawno wprowadzonych przez Pekin przepisów dotyczących dźwigni finansowej w sektorze nieruchomości – wynika z analizy najnowszych dostępnych danych przeprowadzonej przez Financial Times.

W sierpniu ubiegłego roku chiński rząd ogłosił „trzy czerwone linie”, które mają na celu ograniczenie zadłużenia deweloperów według trzech wskaźników bilansowych: stosunku zobowiązań do aktywów, długu netto do kapitału własnego oraz gotówki do pożyczek krótkoterminowych.

Analiza FT, oparta na danych Beike Research, części chińskiej grupy nieruchomościowej KE Holdings, wykazała, że spośród 30 deweloperów, 14 naruszyło przynajmniej jedną czerwoną linię na dzień 14 czerwca. Firmy te odpowiadały za większość sprzedaży 30 deweloperów w zeszłym roku.

Wyniki badań pojawiają się w momencie, gdy chińska grupa Evergrande, najbardziej zadłużony deweloper na świecie, balansuje na krawędzi niewypłacalności po tym, jak w zeszłym miesiącu nie spłaciła odsetek.

Problemy Evergrande sprawiły, że chińska polityka delewarowania znalazła się w centrum uwagi i wstrząsnęła światowymi rynkami. Firma jest najbardziej ekstremalnym przykładem wysokiego poziomu dźwigni finansowej, która przez lata finansowała rozwój chińskiego rynku nieruchomości i stanowiła podstawę szybkiego wzrostu gospodarczego kraju, a którą rząd stara się obecnie ograniczyć.

Tylko kilku z 30 deweloperów objętych analizą FT naruszyło dwie lub więcej czerwonych linii, ale kryzysy płynnościowe w tych firmach, w tym Evergrande i Guangzhou R&F, wywołały obawy o zarażenie szerszej gospodarki Chin.

Jeśli deweloperzy naruszą zasady, będą musieli zmierzyć się z ograniczeniami dotyczącymi ich zdolności do pozyskiwania nowego długu.

S&P Global Ratings zauważa, że chociaż chiński rząd nie wydał oficjalnego oświadczenia w sprawie tych zasad, były one szeroko komentowane w krajowych mediach od lata ubiegłego roku.

Wskaźnik zobowiązań do aktywów (z wyłączeniem zaliczek)

Wskaźnik zobowiązań do aktywów jest metryką dźwigni finansowej, która wyłapuje zdecydowanie najwięcej największych chińskich deweloperów, odzwierciedlając skalę nie tylko ich zadłużenia, ale również zobowiązań wobec przedsiębiorstw, z którymi współpracują.

Country Garden Holdings, największy chiński deweloper pod względem sprzedaży w zeszłym roku, miał w czerwcu wskaźnik zobowiązań do aktywów na poziomie 78,5 procent, przekraczając czerwoną granicę 70 procent. Akcje grupy spadły w tym roku o 26 procent, ale jej obligacje zapadające w 2024 roku są notowane powyżej wartości nominalnej, co stanowi ostry kontrast w porównaniu z wieloma innymi firmami.

Z prawie Rmb2tn całkowitych zobowiązań Evergrande, prawie połowa składa się z handlu i innych zobowiązań.

Wielu deweloperów ma również zobowiązania pozabilansowe, które mogą zwiększyć ich dźwignię finansową, jeśli zostaną uwzględnione w metrykach.

W całym sektorze firmy często sprzedają nieruchomości przed ukończeniem budowy nabywcom domów i otrzymują zapłatę z góry, zwaną zaliczką. Deweloperzy dodają do swoich bilansów „zobowiązania kontraktowe”, aby zrównoważyć napływającą gotówkę, zanim ostatecznie zrealizują zysk po zakończeniu projektów.

Wskaźnik zadłużenia netto

Guangzhou R&F, jedyny chiński deweloper, który przekroczył wszystkie trzy czerwone linie, wypada najgorzej, jeśli chodzi o wskaźnik zadłużenia netto.

Wskaźnik ten odejmuje posiadane przez firmę środki pieniężne od jej zadłużenia, a następnie mierzy różnicę w stosunku do kapitału własnego. Jest to sposób na porównanie zadłużenia z wartością przedsiębiorstwa.

Obok Evergrande, Guangzhou R&F jest jednym z deweloperów, którzy znaleźli się pod największą obserwacją. W tym roku zakończyła ona sprzedaż dużego projektu logistycznego w południowych Chinach firmie Blackstone, amerykańskiej firmie private equity. Sprzedała również aktywa firmie Country Garden.

W ostatnich tygodniach jej obligacje zostały gwałtownie sprzedane, ale odbiły się po tym, jak udziałowcy dołożyli fundusze, które według Fitch zostaną wykorzystane do spłaty nadchodzących obligacji.

[Wskaźnik gotówki do zadłużenia krótkoterminowego]
Być może najprostszą miarą wrażliwości deweloperów jest to, ile gotówki firma ma w ręku, aby spłacić długi, które wkrótce staną się wymagalne – a wiele z nich jest blisko granicy, co wywiera presję na ich zdolność do dokonywania spłat.

Evergrande, drugi najgorszy pod tym względem na koniec czerwca, próbował pozyskać gotówkę poprzez pozbywanie się aktywów, z których część została wymieniona w raporcie okresowym w sierpniu, w którym ostrzegano również przed ryzykiem niewypłacalności.

Ale jego zobowiązania przewyższają aktywa, które udało mu się sprzedać. Akcje Evergrande są zawieszone wraz z akcjami jego spółki zależnej zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami, która została wprowadzona na giełdę w Hong Kongu pod koniec zeszłego roku. W poniedziałek deweloper powiedział, że spodziewa się potencjalnej oferty przejęcia tej jednostki.

Inna niedawna sprzedaż, części udziałów w Shengjing Bank, uwypukliła dążenie wierzycieli do odzyskania strat od upadającego dewelopera: bank zażądał, aby wpływy ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę zobowiązań Evergrande.

#gielda #evergrande